一些開發(fā)商面臨破產
. f( }% |2 f7 a; G! h. h 多位受訪信托行業(yè)人士表示,房地產信托風險確實有加劇的跡象,但目前還處于可控狀態(tài)。1 _; k7 V e% G) \% f
據悉,銀監(jiān)會已在8月發(fā)文預警,要求信托公司逐筆監(jiān)測三個月以內到期信托項目的預期兌付情況,判斷兌付風險并采取相應措施,對兌付風險“早發(fā)現、早預警、早處置”。
7 V7 D Y. E, B. `4 X/ G 若有小額項目不能兌付,信托公司或可自行墊上;極端情況下,若一個大額項目無法兌付,而多數信托公司注冊資本在10億元左右,這意味著信托公司即使出讓所有資本金也不夠,由此引發(fā)信用風險。% K! I+ _) a( @/ w4 i
上海一家大型信托公司經理告訴記者,不同信托公司有不同操作習慣,有的激進有的保守,但只要抵押、質押等風險控制措施得當,落實到位,總體風險是可控的。
( p4 |$ }# T$ Y: F) S4 [# n1 A0 Z 據廣發(fā)證券統(tǒng)計,上市房企今年上半年已經債臺高筑,平均資產負債率為75.3%,創(chuàng)下近5年來高點,甚至如綠城集團那樣資產負債率超過100%的房企也不鮮見;上市房企整體負債總額達1.09萬億元,同比增加了41.29%。
+ S- X. j# i, i/ c' A6 K M 房地產信托從2009年開始發(fā)行量猛增。根據中國信托業(yè)協會數據,2010年投向房地產的新增信托資金累計超過2800億元,今年上半年投向房地產的新增信托資金累計達2077.66億元,房地產信托資金余額6051.91億元。
; k' w$ r3 `4 s, J/ L 據了解,開發(fā)商目前信托融資成本一般在15%以上,極個別項目甚至達到25%-30%。融資成本如此之高,市場銷售卻疲態(tài)盡顯,兩面擠壓下,房地產信托風險不斷累積。. V$ _0 @" ~2 j' G! ?: E: T7 ~
評級機構標準普爾在最新報告中指出,房地產開發(fā)商的信貸狀況日益嚴峻,將促使開發(fā)商降價或尋求其他融資途徑。同時,有較大融資需求的小型開發(fā)商將面臨更多流動性困難,難逃被收購、淘汰的厄運。" y, P" ~6 G4 k [
風險加大 監(jiān)管走向深入具體- p0 M5 c- _; P+ v' F' Q& |
房地產信托產品期限一般為1-2年,由此,從2011年9月開始到2012年末是房地產信托集中兌付期,由于兌付資金量龐大,帶來的兌付壓力可想而知。0 U) B$ n# w& _
房地產信托迎來密集兌付期% [8 f- Y/ ^1 P) O2 _- t
百瑞信托研發(fā)中心主任羅靖說,“若銀行有一筆壞賬并不會有多大影響,而信托公司如果有一個房地產項目出了問題,會拖累整個信托行業(yè)銷售,因此,信托公司自身也會力保任何一個項目都不出問題。”. v: w4 r/ J# F
瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤在其報告中稱,預計房地產信托在四季度會進一步減少,房地產銷售在未來數月趨于疲弱,一些開發(fā)商,特別是資產負債表過度擴張的中小型開發(fā)商將面臨財務困難,并可能走向破產。
; r- D* z' B+ W ~3 r5 e 從市場銷量來看,開發(fā)商寄望甚高的“金九銀十”實際情況卻大相徑庭。最新報告顯示,上周被監(jiān)測的35個城市中,22個城市樓市成交量同比下降,其中13個城市的成交量跌幅在30%以上。深圳同比跌幅最大,達64.89%,重慶、大連均有50%以上的跌幅。
1 B4 {! q" E! v) i “目前房地產信托兌付風險不可小覷?!北本┮患倚磐泄镜男磐薪浝硖寡裕磐许椖侩m有抵押,但多以股權形式,即使抵押物充分,債權是交叉的,很多抵押物也是重疊的,同一土地或項目往往被用作其他類型融資的抵押,如銀行貸款等,而銀行對此具有第一索賠權。
- E4 I& b5 T$ W7 F& |: a5 j 一方面?zhèn)_高筑,一方面回款急劇放緩,一些開發(fā)商已“命懸一線”。
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事實上,7月份開始,新發(fā)行房地產信托已經大幅下降。用益信托工作室數據顯示,房地產信托發(fā)行規(guī)模從7月的236.72億元降至8月的186.19億元。9月以來的發(fā)行數量亦呈大幅下降趨勢。這既是政策累積效果顯現,也是信托公司有意收縮以防范風險,開發(fā)商從信托渠道獲得資金愈加困難。% x! b9 _& d& g1 l
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自2009年房地產信貸開始收緊,融資成本“次優(yōu)”的信托就逆勢走俏,成為房地產企業(yè)的最優(yōu)選擇。如今,產品期限多為一兩年的房地產信托密集到期兌付,一面是債臺高筑,一面是銷售疲軟、回款急劇放緩雅逸庭二手房,一些開發(fā)商資金鏈“命懸一線”。
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從整體層面來看,市場目前尚無房地產信托產品出現無法兌付的情況。隨著行業(yè)內部調整的深入,監(jiān)管層監(jiān)管力度也在不斷加大。據了解,有信托公司已收到了銀監(jiān)會前不久下發(fā)的相關文件,要求信托公司填寫與某房地產集團及關聯企業(yè)開展房地產信托業(yè)務的調查表,根據項目運行情況,注明風險判斷意見。
% e: g0 I& B7 g) R 業(yè)界認為,監(jiān)管層近期更細更密地推出措施,一方面透露出對房地產信托的監(jiān)管將更加嚴格;另一方面,意在讓投資者重視風險,并抑制房地產信托融資。
9 j( a* r9 {7 U4 _ “針對特定房地產企業(yè)的信托融資情況開展調查很罕見,這顯示監(jiān)管部門對房地產信托業(yè)務的警惕和擔憂?!蔽髂县斀洿髮W信托與理財研究所副所長李勇說,相關業(yè)務的數據非常詳盡細致很難掌握,在房地產市況日漸疲軟的情況下,監(jiān)管層希望對信托融資量大的公司進行摸底調查,以衡量風險??紤]到近兩年銀監(jiān)會密集的房地產信托政策以及不時進行的窗口指導,這個摸底應屬常規(guī)調查。
4 n1 l( A- \5 n0 i5 A6 L “9月初,有消息稱個別房地產信托項目可能出現到期無法兌付。正是這個消息不斷‘發(fā)酵’,引發(fā)了行業(yè)恐慌?!鄙鲜鲂磐薪浝矸Q。
0 J& h: P1 j' t4 ` 來自北京的一信托經理認為,監(jiān)管部門對房地產信托的監(jiān)管正趨于更加深入更加具體。“看上去是針對信托公司的操作,實質是對銀行系統(tǒng)的風險監(jiān)控,以防范風險在銀行、信托、私募、高息票據、墊資等金融安排之間傳導?!?br />
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