購(gòu)房課堂

一買一賣，貶值23.44%

42歲的王先生經(jīng)營(yíng)汽車配件，生意不錯(cuò)。2003年8月，他購(gòu)買了一套高檔公寓，150平方米，單價(jià)4000元/平方米，總價(jià)60萬元。當(dāng)他千辛萬苦把新房裝修好（花費(fèi)8萬元）準(zhǔn)備入住與家人好好享受生活時(shí)，一個(gè)家庭成員出了意外，急需一大筆錢支付巨額醫(yī)療費(fèi)用。他決定賣出新房變現(xiàn)應(yīng)急。他花費(fèi)了數(shù)千元在幾家報(bào)紙刊登了售房廣告，并在多家經(jīng)紀(jì)公司登記了售房信息。最后，王先生終于忍痛以48萬元的價(jià)格將總價(jià)68萬元的新房“打發(fā)”了出去。原以為購(gòu)房可以使閑置資金“保值增值”的王先生，這一買一賣，卻損失了整整20萬元真金白銀，令人遺憾。

成本轉(zhuǎn)嫁，縮水成必然

為什么地段、環(huán)境、交通、配套、戶型、裝修都不錯(cuò)的新房，這么快就貶值如此之多？要弄清楚這個(gè)問題，就必須先了解商品房?jī)r(jià)格的構(gòu)成要素。在專業(yè)人士眼中，房?jī)r(jià)的構(gòu)成公式如下：

房?jī)r(jià)=土地成本（包括土地出讓金、拆遷、安置成本）+公關(guān)成本+建筑成本+監(jiān)理成本+策劃費(fèi)用+銷售成本（含廣告費(fèi)、人力）+開發(fā)商利潤(rùn)+稅收+銀行巨額貸款利息+財(cái)務(wù)費(fèi)用+人力開支+其他損耗+……

而在普通購(gòu)房人眼中，這個(gè)公式卻要簡(jiǎn)單得多：房?jī)r(jià)=土地成本+建筑成本+開發(fā)商利潤(rùn)+稅收

顯然，“普通人”眼中的房?jī)r(jià)成本公式是不完整的，成本是“失真”的。他們忽略了許多高昂的“隱性成本”的客觀存在，所以購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)沒有一個(gè)準(zhǔn)確的、接近真實(shí)的評(píng)估，導(dǎo)致未來對(duì)轉(zhuǎn)手出售價(jià)格的期望值較高，認(rèn)為最不濟(jì)也可以“保本”脫手（最壞搭進(jìn)裝修款）。而最終的結(jié)果往往都會(huì)大打折扣，令投資者失望傷心不已。

理性投資，五招防范貶值

其實(shí)，房產(chǎn)貶值與否，是由購(gòu)買價(jià)格決定的。而只有理性投資，才能從根本上杜絕大幅貶值的損失降臨到自己頭上。

第一，凡是那種含有太多太高“泡沫”（即隱性成本）的房產(chǎn)，建議堅(jiān)決規(guī)避。比較適合投資的，應(yīng)該是那些“概念”較少、實(shí)在的項(xiàng)目。方法是：走訪調(diào)查該物業(yè)附近項(xiàng)目的房?jī)r(jià)、租金水平，至少走訪10戶，記錄數(shù)據(jù)，計(jì)算一個(gè)平均值，再據(jù)此計(jì)算出你想購(gòu)買的物業(yè)的投資回收周期（理想的應(yīng)在7-15年）、年投資回報(bào)率（應(yīng)在7％~20%之間）

第二，量入為出，有足夠的“閑錢”才去買房。因?yàn)槊總€(gè)家庭都可能有意外急用，必須留足“應(yīng)急款”；月供款最好是自己月收入的50%以內(nèi)，千萬不能“滿打滿算”不留余地；不要貪戀“大戶型”或者頭腦發(fā)熱購(gòu)買“豪宅”攀比“充胖子”。

第三，擠壓“價(jià)格泡沫”的良策之一，就是購(gòu)買合適的、“性價(jià)比”比較高的二手房。例如，如果以48萬元的價(jià)格購(gòu)買上述王先生原價(jià)68萬元的房產(chǎn)，就是一筆風(fēng)險(xiǎn)很小的好交易。

第四、建議盡量不要購(gòu)買“期房”、“準(zhǔn)現(xiàn)房”（即使有“標(biāo)準(zhǔn)樣板間”），以免遭遇“貨不對(duì)板”的尷尬和扯皮。

第五、盡可能避免在房地產(chǎn)泡沫鼎盛的“牛市”中購(gòu)買房地產(chǎn)，從根本上防止被“套牢”貶值的風(fēng)險(xiǎn)。例如，1996年以前，香港、臺(tái)灣、日本房?jī)r(jià)飆升，泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象嚴(yán)重，在后來的幾年中，房地產(chǎn)價(jià)格縮水幅度高達(dá)60％―70%，教訓(xùn)慘痛。相反，作為投資，應(yīng)該選擇在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的“熊市”時(shí)期購(gòu)買，方能達(dá)到“保值增值”的目的。（鄭金坤 阮文靜）